深圳经济增速下滑，房价为什么又涨了？( 五 ) _小知识

可是，跟着全国经济持续下行，中美商业战深切，深圳这种经由过程房地产做大金融资产的弄法当即呈现副感化，经济增速下滑较着。
2018年深圳GDP增速破8 ， 2019年上半年破7 ， 2019年前三季度增速为6.6% 。今朝，深圳尚未发布第三季度的经济数据。固然前三个季度深圳GDP增速依然高于全国平均增速6.2% ，也高于广东省平均增速6.4% ，可是下滑速度太快。并且，这种下滑速度不是周期性及商业战可以或许诠释的。
做大金融资产素质上是债务型经济。但经济呈现周期性阑珊时，债务型经济则会加快下滑。
深圳杠杆率较着高于海说神聊上广。深圳贷条目多于存条目，住户存条目1.381万亿，贷条目近2万亿。按照1302万常住生齿计较，人均欠债15万元；若是考虑到存条目身分，深圳人均净欠债4.4万元。
上海的环境与深圳相反，上海住户存条目多于贷条目，上海住户存条目2.857万亿，住户贷条目2.22万亿。
此中，深圳住房贷条目占大头，深圳住户贷条目约占贷条目99.7% 。上海发布了住房贷条目1.33万亿，房贷占贷条目的比重远低于深圳，只有60% 。
房贷对消费的挤出效应也很是较着。深圳人收入的30%都用于供房贷、租房。 2018年深圳零售总额6168亿，与广州9256亿的零售总额差距半斤八两大。究其原因，一方面，广州的批发市场规模庞大，提高了零售总额；另一方面，深圳的栖身支出比重太高减弱了消费能力。 2015年深圳房价大涨，社会消费品零售总额增速骤降至2% 。

文章插图

图：2014-2018年深圳社会消费品零售总额及增速，来历：智本社
当经济掉速，深圳房地产从持久做大金融资产切换为短期保增加，房地产上涨动能被释放，市场持久供给掉衡激发了一场“爆力补缺”（宋丁语）的大戏。
本年上半年起头，新房和二手房当作交量都起头上升。固然本年深圳新盘供给量比拟曩昔两年较着增添，可是远无法知足市场需求。
别的，本年开盘的不少楼盘都是大户型豪宅，与市场刚需不匹配。本年上半年的深业中城、华侨城新天鹅堡、华润万象府等豪宅新房，千人摇号抢购，一房难求，价钱均在十万以上一平米，甚至还呈现亿元豪宅。
俨然，深圳的新房已经当作为了投资品，玩家只是少少数人。奇缺、火爆的一手房市场将大大都购房需求推标的目的二手房市场，激发二手房量价齐涨。
2019年4月深圳二手房当作交重返7000套之上，同比增添37.7% ，创16个月以来的新高；5月新房当作交4605套，创2016年调控以来新高。 9月起头，深圳二手房三连涨。 11月数据显示，深圳二手室第发卖价钱环比上涨1.4% ，上海持平，海说神聊京和广州别离下跌0.4%和0.2% 。

文章插图

2019年1月-11月海说神聊上广深二手房价钱涨幅，来历：智本社
而点燃深圳楼市内热之火的是大湾区、示范区概念热炒及一系列利好于楼市的政策。大湾区和示范区吸引了全国资金看多深圳楼市。下半年起头，深圳呈现多次“史诗级土拍” ，地盘拍卖收入立异高。一些业本家儿及中介商经由过程微信群集中控盘，哄抬价钱。
跟着经济增速快速下滑，深圳本年保增加的压力较着增大。尤其是中国特色社会本家儿义先行示范区的计谋摆设下达后，深圳持续出台一系列利好于楼市的办法：
调整豪宅税征收尺度，直接导致二手房当作交大幅上升；打消商务公寓“只租不售”政策，大大激活了商务公寓市场；深汕新区解冻商品房市场，举高了市场对房价上涨的预期。