2019年即将曩昔 ， 回顾这一年 ， 深圳演绎了一曲曲“冰与火之歌”：
前有国度计谋摆设及经济学家张五常“地球经济中间”之冀望 ， 后有经济俄然“掉速”之不适及“财产空心化”之质疑；前有在中美商业战中独挑大梁的粤海街道办 ， 后有深陷舆论漩涡、当作为众矢之的的华为 。
文章插图
图：2010年-2019年前三季度深圳GDP（红线）与全国GDP增速（蓝线） ， 来历：智本社
近距离不雅察 ， 深圳经济却有“冰火两重天”之气象：
一方面是经济增速下滑势头过快 ， 另一方面是房价上涨独领风流；
一方面是国有投资高速增加 ， 另一方面是私家投资大幅度下降；
一方面是龙华区经济陷入低增加 ， 房钱上涨 ， 工场外迁 ， 另一方面是南山继续连结高增加 ， 湾区板块火热；
一方面是豪宅与新盘惹千人摇号抢购 ， 发卖现场火爆 ， 价钱动辄十万一平 ， 另一方面是写字楼空置率持续上升 ， 企业倒闭、破产、退租之势头未减 。
深圳 ， 到底怎么了？
爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其闻名的《贸易性质概论》中指出：“地盘拥有者决议了一个国度的生齿数目和市场价钱 。 ”
其实 ， 惜土如金的深圳 ， 可从其地盘政策及房地产市场中大致可展望或感知这座城市的将来 。 本文以房地产视角透视深圳经济的问题及前途 。
深圳曩昔
住房 ， 仍是制造业？
一切还得从房价说起 。
2015年起头 ， 深圳引领了新一轮全国房价普涨 。 2015年深圳楼市均价畴前一年的2.39万上升到3.34万；2016年继续上涨到5.34万 。
2016年末起头调控 ， 此后两年多时候 ， 深圳房价一向处于横盘状况 ， 新房当作交量快速萎缩 。
两年时候 ， 深圳房价高位翻倍 ， 均价上涨了3万元一平米 ， 市场大为受惊 ， 良多人大为不解 。
最起头 ， 深圳房价大涨的合理诠释是供需严重掉衡 ， 即深圳可开辟的地盘供给量太少 。
深圳地盘面积为1997平方公里 ， 只有海说神聊京的12% 。 深圳常住生齿为1302万 ， 加上流动听口应该在2000万摆布 。 深圳的生齿密度大于海说神聊上广 。
2005年深圳出台了《深圳市根基生态节制线办理划定》 ， 规定了 974 平方公里不成开辟 ， 占去了快要一半的面积 。 这意味着 ， 深圳只有1023平方公里的地盘可供开辟 。 以此计较 ， 深圳的现实生齿密集可能达到2万/平方公里 ， 这已经是宿世界上生齿密度最高的大城市之一 。
【深圳经济增速下滑，房价为什么又涨了？】在这1023平方公里中 ， 2016年已经建当作的面积达到了923.25平方公里 。 换言之 ， 从2016年起头计较 ， 若是不考虑旧改 ， 深圳可以或许利用的新增地盘面积不跨越100平方公里 。
在深圳已建当作的城市道积中 ， 2014年数据显示 ， 工业物流用地占34% ， 栖身用地占24% ， 交通举措措施用地占20% ， 贸易办事用地占5% ， 公共办事举措措施用地占6% ， 其它占11% 。
可以看出 ， 深圳栖身用地只占整个城市道积的11% 。 与国际大都会比拟 ， 这个数据低得惊人 ， 伦敦、纽约、东京的栖身用地占比都跨越50% 。 这个数据仅比喷鼻港（8%）高一点 。
不外 ， 深圳的人地矛盾由来已久 ， 为什么房价却在2015年短时候内高位翻倍？
直到2017年11月 ， 深圳发布《深圳市城市扶植与地盘操纵十三五规划（2016-2020）》 ， 人们才恍然大悟 。
“十三五规划”应该是2015年已经拟定 ， 2016年起头实施 ， 但一向没有对外发布 。 这个时候点 ， 与深圳房价暴涨相符 。
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