万科：回溯十年房地产历程 _万科股票

核心认识：
当前万科的市盈率仅8倍多，位于过去10年历史估值区间17.7%的水平，估值安全边际较高。房地产企业因为卖的是期房，只要还没有交房，就不能确认收入，只能计为预收账款，只有交房时结算收入后才能成为营收。所以当年的销售数据是未来两业绩的先行指标。万科今年大概率能维持去年的盈利增速水平的，但是考虑到销售面积和销售额的增速已经降到低个位数，预计明后年的增速是会降低的。中国有两大普通投资者乐于参与的市场，一个是股票市场，一个是房地产市场。当然也可以两者结合，投资股票中的房地产公司。中国的房地产开发公司有很多，大家耳熟能详的有：中国恒大、碧桂园、融创中国、万科，有意思的是这四家公司都在港股上市，但也有所不同，万科是在AH两地上市，并且其市值在A股房地产企业中也是最大的。今天我们就来看看万科，回溯一下其十年的发展历程。

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了解一家企业，首先要看它的主营业务
万科主营业务有两项：房地产和物业服务。其中房地产占营收比超过90% ，在过去十年，房地产业务营业利润率最低为19.8% ，最高达到了29.8% 。呈现出了一定的周期性趋势，我们可以看到， 2015年至2018年，利润率都在上涨，但是考虑到之前的高点也并未超过30% ，很有可能在今年的年报中出现下降的拐点。物业服务倒是一个亮点，营业利润率虽然不高，但是趋于稳定，而营收却以超过30%的速度在增长，但是由于占主营业务比例还是太低，假定未来五年仍能以30%的增速发展，也只能达到360亿的规模，占总营收的比例大概能到10% ，所以还是难以改变万科以房地产开发为支柱的收入局面。

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万科每年能卖多少房子
从2009年到2018年，万科每年销售面积从663万平增长到4037万平方米，复合增长率达到了22.2%；销售金额从634亿元增长到6069亿元，复合增长率达到了28.5%；每平方米销售均价从9800元增长到1.5万，复合增长率为5.1% 。可以看出， 09-10年经历了一次快速上涨，然后在2011年至2014年，销售面积增速保持稳定，销售金额和单价增速仍维持提升的趋势。而在14到15年，销售面积和销售金额增速转低，接着从17年开始，增速明显进入了下降趋势， 18年销售面积增速回落17个百分点，销售金额增速回落30个百分点，均为十年最大增速回落，联想到2018年10月万科喊出活下去，这个数据可能是背景信息。

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【万科：回溯十年房地产历程】万科的资产负债表，我们其实只关心存货和预收账款
万科的存货占了49.1% ，资产中的最大占比科目；预收账款占了42.3% ，负债中的最大占比的科目。这就引出了房地产企业最显著的特征。地产商因为卖的是期房，先收了购房者的钱，建好了再交房，但是只要还没有交房，就不能将购房者的钱确认为收入，只能计为预收款项，交房时结算收入后才能成为营收。同时，地产商要卖房，就得先买地，所以会储备很多土地，并按照自己的计划开工建设。就产生了存货，主要就是房地产开发产品，包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品：