证书仅仅是证明法律事实的书面凭证 ， 房产证作为权利证书 ， 只能证明特定房屋所有权归属于谁 ， 而不能代表其上记载的权利；证券不仅能够证明权利的归属 ， 如当事人在诉讼中即使只有持有证券这一孤证 ， 亦可充分证明其拥有证券上的权利 ， 而且还能代表其上记载的权利 ， 移转交付证券即产生权利移转的效力 。
当然 ， 在与房屋有关的交易活动中 ， 房产证还是能够起到一定的证明作用 。 但是 ， 房产证所起到的只是初步的证明作用 。 在房屋买卖的缔约过程开始时 ， 欲出卖房屋的一方出示房产证 ， 可以初步证明自己是房屋所有权人 ， 有关的缔约谈判可以据此展开 。 如果双方初步达成一致并且准备签订房屋买卖合同时 ， 一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同 ， 而应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿 ， 以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况 ， 因为只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明 。 在房屋买卖合同履行时 ， 卖方向买方交付房产证 ， 并不产生 房屋所有权移转的法律效果 ， 必须在不动产登记簿上进行所有权主体的变更登记(即通常所说的“过户登记”) ， 才能产生房屋所有权移转的法律效力 。
严格说来 ， 在房屋所有权移转过程中 ， 房产证是不能随之移转的 ， 房地产主管机关在进行过户登记之后 ， 不应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方 ， 而应当将卖方原先持有的房产证收回 ， 再向买方发放新的房产证 。
可见 ， 在房屋交易过程中 ， 房产证的证明作用是极为有限的 ， 远不如生活中常见的其他一些证书 ， 如身份证、毕业证、合同书等 。 当然 ， 尽管房产证的交付不具有物权法上的效力 ， 但在审判实践中据此判断是否存在债的关系方面 ， 还是有一定的证明意义 。
例如 ， 房产证的交付可以证明双方当事人之间可能存在房屋买卖合同关系 ， 可以证明卖方有交付房屋所有权的意思表示；在涉及房屋抵押的交易活动中 ， 抵押权人占有房产证可以证明抵押合同关系的存在等等 。
房产证的作用
既然房产证在交易活动中的作用极为有限 ， 那么登记机关发放房产证的意义何在?其实 ， 房产证主要在房屋登记事务范畴中发挥作用 ， 并且主要是为了保证登记活动的秩序与安全 。 房产证首先起到登记行为完成的证明作用 。
登记机关在完成房屋登记事务后 ， 将房产证发放给权利人 ， 表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请 ， 完成了相应的房屋登记 。 由于房产证记载的内容与登记簿的内容具有一致性 ， 因此 ， 房产证起到一种备忘的作用 。 权利人可以根据自己持有的房产证内容 ， 掌握自己的财产情况 ， 而不必每每去查阅登记簿 。
房产证最重要的作用还是保证登记活动的安全 。 因为房屋的权属情况依据不动产登记簿的记载 ， 而登记簿由登记机关记载并且由该机关保管 ， 并不在权利人的控制之下 ， 如果登记机关或者其工作人员 ， 擅自更改登记簿的内容 ， 权利人就面临失权的危险 。
为了防止此种情况的发生 ， 登记机关在进行了房屋登记之后 ， 有必要再向权利人发放房产证 ， 其上记载与登记簿相同的内容 。 如果事后发现登记簿的记载有与房产证相异之处 ， 权利人可以房产证的记载对抗登记机关 ， 要求登记机关恢复原记载并承担责任 。
所以 ， 在以登记作为不动产权利公示方法的制度体系中 ， 房产证的主要功用是在约束登记机关的行为 ， 发放房产证是保证登记安全的重要措施 。
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