证券时报采访人员 张达
距离旭辉CEO林峰提出房地产行业进入“青铜时代”不到1个月 ， 万科董事会主席郁亮对行业的判断就一步跨进了“黑铁时代” 。 无论怎样定义 ， 2022年注定是房地产行业新时代的转折年 。 那么 ， 今年行业会如何变化？各类企业该如何应对？一起来看房企大佬开年怎么说 。
缩表出清生死战
从“白银时代”到“活下去”再到“黑铁时代” ， 作为危机意识最强的房企 ， 万科对行业的判断一向谨慎 。 年初 ， 郁亮在万科集团2022年会上提出 ， 2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年 ， 也是一个新时代的开始 。 他把这个新时代判定为“黑铁时代” 。
在郁亮看来 ， 房地产行业进入缩表出清阶段 ， 就是去金融化 。 国家不允许房地产占用过多金融资源 ， 也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担 ， 因为这些金融资源没有有效地支持实体经济 。 而所谓“背水一战” ， 就是要么死、要么活 ， 没有中间状态 。 能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会 ， 包袱甩不掉就活不下去 。 他提醒万科高管不要再心存幻想 ， 必须要快速、坚决出清 。 缩表出清就是一场生死之战 。
比郁亮略显乐观 ， 林峰在去年底就提出 ， 地产已经进入“青铜时代” ， 1个月后 ， 他进一步表示 ， 2022年是冰与火共存的“青铜时代”的开启 。 他同样认为 ， 整个行业进入缩表期 ， 持续平稳降杠杆 ， 优秀企业的平均资产负债率在未来五年有可能会降到50% ， 未来十年会从平均75%以上逐步降低到40%以内 。 “这个过程一定是痛苦的 ， 但趋势不会变 ， 而且生病了 ， 总得治 。 ”林峰说 。 郁亮则把这一痛苦的过程比作吃多糖堆积脂肪后的戒糖 ， 这个时候已经严重依赖 ， 没有糖吃就会萎靡不振 。
旭辉董事局主席林中在2022新年献词中指出 ， 2021年四季度以来 ， 同行企业爆雷不断 ， 市场信心断崖下行 ， 地产发展已经进入增长缓慢期, 行业过去的红利都已不复存在 ， 低利润经营成为常态 ， 房企必须重新审视过往高负债扩张模式积累的风险 ， 寻求新的增长点和新的经营模式 。
行业剧变后仍将趋稳
作为一个新时代的转折年 ， 今年房地产政策、市场和企业将发生怎样的变化备受关注 。
对于政策层面“房住不炒”的定位 ， 郁亮认为 ， 包括“房住”和“不炒”两个方面 。 对“房子是用来住的”这个方面 ， 政策可能会略有放松 ， 因为要切实解决居民的合理居住需求 ， 对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放开 。 “不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制 ， 但还是不允许炒的 ， 涨幅限制还会保留 ， 政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机 。
林峰也认为 ， 政策托而不举 ， 稳是主基调 ， 支持行业良性循环和刚需置业 。 部分城市因城施策 ， 可能会局部调整限购限贷等短期政策 。 后期可能推出长效机制 ， 比如房地产税出台 。
而对于金融政策 ， 林峰认为 ， 银根会放松些 ， 但有滞后期 ， 不会大水漫灌 。 政策的效果显现至少需要3个月的时间 ， 金融机构的信心与行动需要进一步的提升 ， 行业的流动性危机估计会持续到三四月份 ， 这期间房企还是有可能间断爆雷 。
郁亮还指出 ， 在新发展模式中 ， 人-地-房之间的关系可能会有所改善 。 核心、主要城市的住房供应会增加 ， 过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能 。 但大家要适应行业回归民生属性这个现实 ， 不要指望价格上涨 。
对于房价 ， 林峰预计 ， 一季度房价由于传统淡季和集中支付的原因 ， 有较大下行压力 ， 二季度会在底部徘徊 ， 三季度估计可能有所回升 ， 全年均值会保持平稳 。
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