“一二三四线”城市out了！中国城市间楼市梯队的新划分 _小知识

文：刘璐
西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
================
编者按
时至岁末，各种关于楼市的总结纷至沓来。抛开各种成交量、库存之类的指标不谈，本文尝试从一些另类的角度来解读当前的中国楼市。
================
日益严重的楼市分化
当前国内的楼市，可以用“冰火两重天”来形容。有的城市，房价连续快速上涨。而有的城市，房价却上涨乏力，甚至还出现了下跌。也许我们身在一座城市，待得久了，可能有直观感觉，但不一定能很准确地把握不同城市的房价对比情况。
如果我们来探讨不同城市的绝对房价的差异，这注定会是一个互相伤害的话题。毕竟，不同的城市由于各种历史和现实的原因，房价的基数会存在很大的差异。比如，有的城市单价10万+ ，有的城市单价仍然在三、四千徘徊。

文章插图

因此，在这篇文章里，我们不妨变通一下，不谈绝对房价，而只谈房价的涨跌幅度，用百分比表示。就好像我们关注股票的时候，其实不太在乎股价的绝对数，而关心的只是股价的涨幅。房价高的城市的房产就好比高价股，房价低的城市的房产就好比低价股，这是一个道理。那么到底是“高价股”涨得快呢，还是“低价股”更容易涨起来呢？这还真不一定。近两年，我们既可以看到房价已经很高的城市还在加速上涨，也可以看到房价较低的城市房价突然加速上涨。
【“一二三四线”城市out了！中国城市间楼市梯队的新划分】人们在做投资决策的时候，习惯用“年化回报率”来表述一种资产或者一个投资品种的投资收益。那么，不同城市住房的年化收益率大概是多少呢？我们知道，住房是一种和地理位置关系非常密切的特殊商品，即使在一座城市内部，不同方位和区域的差别也可能很大。因此，我们在做城市比较的时候，我们只能选用能够度量一座城市整体均价的房价指数。否则，我们用一座城市最好地段的最贵的豪宅价格，去比较另外一座城市偏远地带的普通住房价格，那是没有任何意义的。在这里，本文选用国家局统计局发布的“70个大中城市新建商品住宅价格指数” ，来作为刻画不同城市房价走势的统一度量。
其实，从2013年开始，国内不同城市间楼市的分化就已经很明显了。

文章插图

2013年部分城市整体房价走势（2012年12月=100）
从上图不难看出，几个代表性的城市的年度房价涨幅很明显地分了三个层次。以北京和上海为代表的“一线城市”在2013年的年度涨幅为16%-18%的水平，以成都和重庆为代表的“二线城市”的年度涨幅为8%-9%的水平，而以唐山和温州为代表的“三四线城市”的年度涨幅小于2% ，温州甚至是负的，也就是说在跌。可见，在2013年，不同城市的房价涨幅，基本上和“一二三四线”城市的划分是匹配的。
那么，当前国内的楼市分化到底严重到了什么程度呢？
================
城市房价涨幅的梯队论
四年，是一个轮回。
当然，四年时间你可以从青涩的高中生变成成熟的大学生，拿个硕士或博士的学位时间也够用了。但本文所说的四年，是指从2013年到2016年的这四年。对于中国的楼市而言，这四年有着特别重要的意义。